相続した家の名義変更の進め方

　相続が発生すると、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人名義に変更する必要があります。

　この手続きは、専門的には相続登記と呼ばれ、法務局で行う必要があります。

　以下、相続した家の名義変更が必要な理由、手続きの流れ、必要書類、注意点などについて説明します。

⑴　名義は自動的には変わらない

　相続が発生しても、家などの不動産の名義は、自動的に被相続人から相続人へ移るわけではありません。

　相続登記を行わない限り、基本的には登記簿上の所有者は被相続人のままとなります。

⑵　過料が科される可能性がある

　２０２４年（令和６年）４月から、法改正により相続登記は義務化されました。

　原則として、相続発生および不動産取得を知った日から３年以内に相続登記を行わなければならず、正当な理由なく期限を過ぎた場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。

　したがって、家を相続したら速やかに名義変更を行う必要があります。

⑶　不動産の売却や担保権の設定ができない

　登記簿上の所有者が被相続人のままでは、第三者から見て所有者が不明であるため、通常は売却契約や融資の際の担保提供ができません。

⑷　時間の経過により権利関係が複雑化する

　相続登記をせずに放置し続けると、いずれ次の相続が発生し、共有持分が細分化されていくことがあります。

　これにより遺産分割協議に参加すべき相続人が多くなり、相続登記をするまでのプロセスが複雑化します。

⑴　相続人の確定

　まず、相続人を調査・確定します。

　この作業は、相続登記以外の相続手続きにおいても、前提として必要とされます。

　基本的には、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本と、相続人全員の戸籍謄本を収集します。

　兄弟相続の場合や代襲相続の場合は、関連する戸籍も追加取得する必要があります。

⑵　相続財産の調査

　被相続人が所有していた不動産はすべて相続登記の対象となるため、調査をします。

　一般的には、固定資産税納税通知書や名寄帳を用いて、所有状況を把握します。

⑶　遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

　相続人が複数いる場合は、どの相続人が家を取得するか話し合い、合意した内容を遺産分割協議書に記載します。

　実務上、遺産分割協議書には、相続人全員の署名、実印による押印および印鑑証明書の添付が必要です。

⑷　法務局で登記申請

　相続登記に必要な書類を揃えて、相続登記申請書とともに管轄法務局に提出します。

　登記が完了すると、登記簿上の所有名義人が相続人になります。

　主に、以下の資料や書類が必要です。

　①　戸籍謄本類一式

　②　被相続人の住民票除票または戸籍の附票

　③　不動産を取得した相続人の住民票

　④　遺産分割協議書

　⑤　印鑑証明書

　⑥　登録免許税

　⑦　相続登記申請書

　事案に応じて追加書類が必要となる場合もあります。

　一般的に、相続登記の登録免許税は、対象となる不動産の固定資産税評価額の０.４％です。

⑴　相続人全員の合意または審判が必要

　家を取得する相続人を決める遺産分割協議は、相続人全員が合意しないと成立しません。

　仮に遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所での調停で合意をするか、または審判が必要です。

　なお、遺産分割前でも、法定相続分に基づく相続登記は可能です。

⑵　相続関係が複雑である場合

　相続人が亡くなると、権利が子や孫に移る数次相続が発生します。

　これが繰り返されると、家の共有持分を持つ相続人の数が増えてしまい、相続人調査や遺産分割協議の負担が大きくなります。

⑶　遺産分割協議がまとまらない場合の対応

　遺産分割協議が長引き、家を取得する相続人がなかなか決まらない場合であっても、期限内の相続登記は必要です。

　このような場合、一旦法定相続分で登記名義を申請するか、所有権の登記名義人について相続が開始した旨、および自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることで対応できます。

　その後、遺産分割協議が完了したら、３年以内に再度相続登記を行います。